北京市物业管理办法,物业费如何定价，物业管理委员会首次提出，如何规范小区停车位北京市物业管理条例初审

11月25日,《北京市物业管理条例(草案)》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。市司法局局长李福英受市政府委托作出解释。该法案规定了物业费、业委会、停车位等备受关注的话题。

对于小区物业费标准,议案明确,物业服务费由市场调节,业主与物业管理人协商,适时调整。同时,要求市住房和城乡建设行政主管部门下发物业服务项目清单,明确服务标准和内容,并由行业协会发布物业服务项目的成本信息和定价规则,供物业服务咨询费时参考。

业主拒不缴纳物业费的,物业管理人可以向人民法院提起诉讼。业主拒绝执行人民法院生效的法律文书的,可以依法对业主作出限制消费令,列入被执行人名单。

对于开发商前期推出的“老物业”,议案提出前期物业服务合同期限不超过2年,具体期限在前期物业服务合同中约定。期满前三个月,业主应共同决定是否继续使用前期物业管理人。期满,业主未决定是否继续使用物业的,前期物业管理人应当继续提供服务,由业主共同决定重新聘用物业管理人,签订新的物业服务合同并生效。

此外,议案还提出,业主共同决定辞退物业管理人的,应当自接到通知之日起30日内履行交接义务,退出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠物业服务费或对业主共同决定有异议为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻碍、干扰或妨碍新物业管理人进入现场。交接期间,原物业经理应保持正常的物业秩序。同时,新任物业管理人不得强行接管该物业。拒不移交有关材料、财务的,处1万元以上10万元以下罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定期限届满次日起,每天处1万元以上罚款。

李福英介绍说,针对实践中社区“自治失灵”,该议案立足于为业主大会的成立、筹备和日常运行提供制度保障,调整业主大会申请成立的条件。

法案规定,业主大会由物业管理区全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。在物业管理区域内,交付面积超过一半的,占总建筑面积5%以上的业主、业主或者自有部分的施工单位,可以申请召开业主大会。

业主会议结束后,选举业主代表组成行业委员会。李付颖介绍,针对行业委员会运行中存在的权力边界不清、权力不对等、操作不规范、行政监督空白、违法成本低等问题,条例草案规定了选人用人制度的完善、备案制度的完善;明确责任,增加禁止性条款等

谁能成为工业委员会的成员?北京市物业管理办法议案提出,被列为失信被执行人的业主,以及未按时足额缴纳物业服务费、拖欠专项维修基金和其他需要业主分担的费用的业主,不得担任业主委员会委员。工业委员会委员的任期不得超过五年。

此外,业委会应当自选举之日起30日内,向当地街道办事处和乡政府申请备案管理规定、委员和候补委员名单、业主大会议事规则等材料。

对于一些无法成立业主大会的社区,法案设立了物业管理委员会,赋予其组织业主共同决定物业管理事宜的职能,为物业服务的广泛开展提供了制度基础,避免了因居民自我管理意识淡薄、业主大会和业委会制度运行不善而导致的所有权行使不足。

议案提出,有下列情形之一的,由街道办事处、乡政府负责成立物业管理委员会:不具备成立业主大会条件的;有条件但因各种原因未召开业主大会的;业主大会成立后未选举产生业主委员会的;需要重新选举业主委员会的,由物业所在街道办事处重新选举,经乡政府组织指导,不得选举业主委员会。

法案规定,业主代表不得少于物业管理委员会成员的一半。在讨论制度方面,超过半数的物业管理委员会委员和超过半数的业主代表应出席会议。会议结束后3日内,将会议及确认事项在物业管理区域公示10个工作日。

至于居住区停车位的管理,条例草案也有明确规定。建议物业管理区域内规划的停车位和车库,首先要满足业主的需求。用于出售的,不得出售给物业管理区业主以外的其他人。未出售或者未出售的,应当提供给物业管理区域的业主使用。满足业主需要后仍有空闲时间的,可以按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

违反规定将车位、车库提供给业主以外的其他人的,责令限期改正。如有违法租金收入,责令退还,对每一非法出租车位处以5000元以上10000元以下罚款;拒不改正的,处以每月2000元罚款。

值得注意的是,该法案还规定,业主应当按照分类投放生活垃圾,物业管理人是生活垃圾分类管理的负责人,指导和监督业主和物业用户对生活垃圾进行分类。物业管理人员不履行职责的,可以依照生活垃圾管理法律、法规的规定责令改正,处三千元以上三万元以下罚款。