广州市物业管理条例,平衡与矫正：论物业费纠纷的权利规制

物业费纠纷案件是一种新型的民事案件。自实行登记制度以来,法院受理的此类案件不断增多。物业费纠纷是由物业费问题引起的。在实践中,一些物业服务企业在日常安全管理、业主装修工程等领域存在乱收费标准或乱收费项目的现象,业主往往少花钱,享受优质服务的心理倾向。在民法通则[1]更加强调平衡各方合法权益的背景下,明确业主与物业服务企业的法律关系、业主拒付物业费的权利范围等问题迫在眉睫,解决一些长期存在的物业费异议纠纷,使业主和物业服务企业依法合理行使物业费异议的相关权利的问题。

2003年9月1日,《物业管理条例》正式施行,为法院审理物业费纠纷提供了重要的法律依据;2009年10月1日,《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释》是在物业服务纠纷出现新情况、新问题的背景下出台的;民法通则、合同法通则、合同法通则,《物权法》等主要法律法规对此类案件的统一标准和规范起到了规范和指导作用。在建筑物区分所有权理论中,所有权人被称为建筑物区分所有权人。物业服务法律关系的主体是业主/物业使用人和物业服务企业。对象是物业及物业服务企业的经营行为。内容是主体在物业管理法律关系中享有的权利和义务。应当指出的是,业主和物业使用人负有连带责任。业主或物业使用人有义务在约定范围内向物业服务企业缴纳物业费。业主承担连带责任后,可以向物业使用人追偿。

通过对案例样本的分析,发现部分物业服务企业普遍存在物业服务收费制度不完善、管理混乱等问题。由于房屋、照明及公共设施设备维修不及时,擅自扩大收费范围,提高收费标准,乱建乱放,改变房地产及公共设施用途,经常出现拒交物业费的现象,加剧了业主与物业的矛盾而且不利于服务企业的结案。

2。业主与物业企业关系不明,维权选择集中

通过上表可以发现,多数业主对自己与物业服务企业之间的关系并不清楚。考虑到司法诉讼成本较高,他们倾向于采取投诉维权的方式,这在一定程度上解释了样本案件中业主多数是物业服务企业起诉他们支付物业费用的被动诉讼形态。

在实践中,普遍情况是物业服务企业以业主提供的物业服务不符合法定或约定标准,或者服务质量不到位为由,起诉业主支付物业费,业主拒绝支付或要求降低物业费。

业主的抗辩很少被法庭接受。由于物业服务项目和内容的广泛性,由于业主个人感受的差异,相应的标准也很难有一致的标准。考虑到小区物业纠纷涉及业主众多,擅自减免本案物业费标准势必影响物业公司的服务质量和业主的整体公共利益。法院主要判断物业公司是否达到根本违约,并区分以下三种情况:物业服务偶有瑕疵,如电梯偶有不能正常运行等。,而且一般不确定物业公司的行为构成根本违约,原则上物业收费标准不应调整;有的物业服务项目不提供,可以区别于整体物业收费,那么物业公司业主有权要求扣除部分物业费;在物业服务企业服务非常不到位的情况下,法院也降低了物业费的标准,但行使裁量权却相当谨慎。

如果物业公司在签订物业服务合同时确实存在欺诈行为,则物业服务项目价格的计算依据不一致。物业公司计算物业服务价格的电梯、水泵数量与实际数量不一致的,应当按照实际数量重新计算价格。根据《合同法》,物业服务企业利用欺诈手段使业主违背真实意思订立合同的,业主有权要求人民法院或者仲裁机构变更合同。

应当指出的是,撤销权和变更权因欺诈行为而被排除的期限为一年。根据《合同法》第五十五条第一款的规定,撤销权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权的,撤销权消灭。业主行使变更权须经业主会议决定。程序复杂、困难、耗时。排除期过后,业主的变更权很容易被取消。因此,在试行中,物业公司欺诈时,变更权排除期的起始时间由业主会议确定。

根据违约金法,业主一般要求减少违约金。根据《合同法》第114条的规定,如果约定的标准过高,业主可以请求法院减少滞纳金;根据《合同法》司法解释(二)第29条的规定,如果双方约定的违约金超过损失的30%,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的超额罚款造成的损失。值得注意的是,在审判实践中,业主经法院依法传唤拒不到庭的,法院将依法缺席审理。如果物业服务企业按照合同约定的滞纳金计算方法主张权利,虽然约定标准明显过高,但由于业主未到庭要求酌减,法院是否应当按照其职权减少原告要求的违约金,实践中根据公平原则存在不同意见,应当减少处罚。

物业服务合同往往是业主的格式合同,签订时别无选择。与同类地区、同级别的小区物业收费标准相比,小区物业费偏高。本合同并广州市物业管理条例非真实意思表示为拒绝全部或部分物业费的抗辩理由。

在审理此类索赔时,法院一般不支持业主无其他有力理由变更物业服务价格的诉讼请求。合同是双方意思自治的表现。法院对合同的过度干预,必然影响物业服务市场的正常运行和发展。另一种解决办法是,业主与物业服务企业不能就变更物业服务价格达成一致的,可以根据业主大会的决议要求解除物业服务合同。

针对物业费的范围和标准,主管部门一般会制定一系列宏观调控规范。如果物业服务费不符合价格标准,业主委员会代表机构是否可以直接起诉变更物业服务费价格,存在不同意见。

通过对第二、三部分物业费纠纷案件的具体分析,发现存在上述问题。物业费纠纷往往是物业服务企业为同一社区的多个业主同时提起的诉讼。由于地理位置、人际关系和共同利益,业主很容易结成联盟,导致组团参观。为了防止社会问题的发生,必须明确和平衡业主和物业服务企业在物业费纠纷中的权利,解决此类纠纷。

业主是物业服务合同的主体,是业主在物业服务合同中相对于物业服务企业的实际权利和义务。业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规定的,应当作为被告承担相应责任;物业服务企业同时违反物业服务合同或法律、法规、规章、行业规章的,业主可以依法提起诉讼独立的个人。一般来说,当所有业主的公共利益受到侵犯时,业主无权以个人名义作为原告提起诉讼,但侵犯个人权利的除外。但是,业主委员会违反忠实义务和勤勉义务的,应当允许其在维护业主共同利益方面偷懒。业主委员会不依法行使权利或者不成立业委会的,经多数业主同意或者授权,业主可以自己名义参加诉讼,诉讼风险和后果由全体业主承担。

《物权法》第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会的决定侵犯业主合法权益的,被侵害的业主可以请求人民法院撤销。因此,业主大会可以作为被告,原告资格仅限于其合法权益受到原决议侵害的业主。原因是业主大会既不是公民也不是法人,没有自己的财产,不能独立承担民事责任。因此,如果业主大会能够以自己的名义,为全体业主的利益,向作为原告的第三方提起诉讼,或者对作为被告的第三方提起诉讼作出回应,在相关法律、法规和司法解释没有明确规定的前提下,业主大会不应被认为是诉讼的主体。

对于服务质量标准的举证责任等事项,按照谁主张谁举证的原则,业主认为物业管理企业的服务不符合标准的,应当提供证据。但是,由于物业服务的专业性强,一般业主对物业服务的了解相对较少,业主主张的物业服务企业违约事实往往跨越时间,其程度高,取证困难。笔者认为,业主提出的物业服务质量问题属于合同履行问题,举证责任应适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定,对合同是否履行发生争议的,应当按照本法第五条的规定执行有履行义务的一方应当承担举证责任。法院根据情况对物业管理企业区别对待。业主提出物业管理企业一项或多项服务义务不履行的,物业管理企业应当按照司法解释的规定承担履行合同的证明责任。业主承认物业管理企业履行了服务义务,但提出物业管理企业在履行义务方面存在缺陷的,业主可以对该义务的缺陷承担履行证明责任。

《物业管理条例》第六十七条规定,业主违反物业服务合同,逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促业主限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。在样本案例中,有业主以此规定为依据,称物业管理企业应先督促业主缴纳物业服务费,否则物业管理企业无权直接提起诉讼。经调查,法院对这一规定有不同的理解。一些法院根据这一规定,不会对业主委员会未催促的物业费提出任何争议。法院判决标准的另一部分是,业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同的,业主委员会应当督促业主限期缴纳物业服务费。业主委员会不履行的,仍不履行的,业主委员会应当督促业主限期缴纳物业服务费,物业服务企业可以向人民法院起诉;物业管理企业直接与业主签订物业服务合同的,前期物业服务企业按照物业管理公约向业主收取物业费的,不适用本条规定。

笔者认为,为了避免业主委员会懒散或难以督促的弊端,使物业管理企业无法起诉,业主委员会的督促不应被视为物业管理企业起诉的前提和方式。《物业管理条例》第六十七条意在强调两个层面的内容。[6] 一是业主不缴纳物业费,实际上侵犯了物业管理区域内其他业主按时缴纳物业费的合法权益,是对业主共同利益的侵犯。在这种情况下,如果业主逾期不交物业费,业主委员会将代表全体业主到场催缴,这体现了业主的自我管理和自我监督。第二,业主不缴纳服务费就享受服务是违约行为。根据民事诉讼法的有关规定,物业管理企业可以向法院提起诉讼。

[1] 《中华人民共和国民法通则》于2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过。

[5] 具体情况如下:1。物业管理企业违反合同,损害业主的共同权益。业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出。物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料移交业主委员会,以及其他损害全体业主共同权益的情形。此外,业主委员会不得作为诉讼主体参与诉讼。

[6] 《物业管理条例解释》,国务院法制办农业资源环境保护法律司、建设部政策法规司、住房和房地产业司编,知识产权出版社,2003年版,第157页。